6–7 százalékos bruttó hozam a nagyobb városokban, három év alatt több mint kétszeresére nőtt bérleti díjak és árak, amelyek egy csendesebb évben is megtartották értéküket.
Észak-Ciprus azok közé a piacok közé tartozik, ahol érdemes közelebbről megnézni a számokat. A nagyobb városokban 2024 végén a lakások bruttó bérleti hozama 6–7% volt. A négyzetméterenkénti kínálati bérleti díjak 2021 decembere és 2024 decembere között több mint megduplázódtak, nagyjából 135%-kal nőttek. A lakásárak három év alatt 22,5%-kal, a családi házak árai 29,8%-kal emelkedtek – és a nyugodtabb 2026-os évben is megtartották ezt a szintet. Mit jelentenek ezek a számok annak, aki bérbeadási célra vásárolná?
Hozamok a nagyobb városokban
A bruttó hozam egyszerű arány: az éves bérleti díj osztva a vételárral. 2024 végén Lefkoşában (Nicosiában) volt a legmagasabb, nagyjából 7,0%. Ezt követte Girne (Kyrenia) körülbelül 6,4%-kal és Gazimağusa (Famagusta) mintegy 6,2%-kal. 2026-ban a lakások átlaga egész Észak-Cipruson nagyjából 5,5%.
A számok a 101evler portál indexéből származnak, amelyet a meghirdetett árakból számolnak; a városok adatai 2024 végéről, az egész északra vonatkozó 5,5%-os átlag 2026-ból való.
Érdemes megfigyelni, hogy a legmagasabb hozam nem ott volt, ahol a legmagasabbak a bérleti díjak. A bérleti díj és a vételár aránya a döntő – és ez éppen Lefkoşában alakult a legkedvezőbben.
Emelkedő bérleti díjak és diákkereslet
A bérleti díjak az elmúlt években jelentősen nőttek. 2021 decembere és 2024 decembere között a lakások négyzetméterenkénti átlagos kínálati bérleti díja font sterlingben számolva nagyjából 135%-kal emelkedett. Gazimağusában a bérleti díjak csak 2024-ben 19%-kal nőttek – a keresletet ott a diákok és az egyetemi beiratkozások hajtják.
Északon Girnében a legmagasabbak a bérleti díjak, Lefkoşa és Gazimağusa jóval olcsóbb. A bérbeadók egyre gyakrabban fontban kérik a bérleti díjat, és évről évre emelik. 2026-ban a gyors növekedés után a bérleti díjak stabilizálódtak: az átlagos négyzetméterenkénti kínálati díj egész északon kissé a 2024 végi szint alatt van.
Árak három év alatt
Az egész északra vonatkozó lakásindex 2026-ban három év alatt 22,5%-os, a családi házaknál 29,8%-os emelkedést mutat. A regionális különbségek már 2024 végén látszottak: 2023 végéhez képest a lakások Lefkoşában 36%-kal drágultak, igaz, alacsony bázisról, Girnében 12%-kal, Gazimağusában pedig 4,8%-kal.
Abban az évben Iskele volt az egyetlen terület, ahol a lakásárak csökkentek, mégpedig 5%-kal. A hároméves növekedés nagy része tehát még az utolsó év előtt valósult meg.
Árstabilitás 2026-ban
2026 nyugodtabb év a piacon, kevesebb az ügylet. Az árak mégsem csökkentek: a lakásindex az elmúlt évben 0,8%-kal, három hónap alatt 0,1%-kal, a családi házak éves szinten 1,2%-kal nőttek. A teljes index 2025. április 1. és 2026. április 1. között 152,1-ről 152,7-re változott. Az ingatlanok tehát megtartották értéküket.
Az egyik ok a költségek alakulása. A fejlesztők szerint az építési költségek egy év alatt nagyjából 20%-kal nőttek a drágabb anyagok és a munkaerőhiány miatt, így költség alatt nem akarnak eladni. 2026-ban szinte nem indulnak új projektek. A korlátozott új kínálat így segít megtartani a meglévő lakások értékét, a vásárlónak pedig teret ad a választásra a gyorsan emelkedő árak nyomása nélkül.
Hosszú vagy rövid távú bérbeadás
A bérbeadásnak két modellje van. A hosszú távú bérbeadás az index számításainak alapja: a nagyobb városokban a bruttó hozam 2024 végén 6–7% volt, az egyetemi városokban pedig a diákkereslet támogatja.
A rövid távú bérbeadás szezonális. Az ingatlanirodák szerint ezzel akár 9–11% „nettó” hozam is elérhető; összességében az irodák 2026-ban 6–9%-os, egyesek 8–12%-os hozamot említenek. Ezek az adatok gyakran a szezon legjobb hónapjaiból és az építés idején (off-plan) fizetett vételárból indulnak ki, ezért érdemes őket teljes évre és a mai árra átszámolni.
Áttekinthetőbb szabályok
2025 májusában egy törvénymódosítás újra lehetővé tette, hogy a külföldiek egynél több ingatlant vásároljanak, és 2025 második felében a piaci aktivitás részben élénkült.
2026. május 11-től hatályos a 63/2026. számú törvényerejű rendelet. Bevezeti a tízéves használati jogról szóló tanúsítványt, az engedéllyel rendelkező közvetítő befektetők rendszerét, valamint egy felső határt, amely szerint egy projektben a lakások legfeljebb 80%-át vásárolhatják meg külföldiek. A piac így világosabb, formálisabb szabályokat kap. Az ügyletek nyugodtabb tempója 2026-ban leginkább Iskelében és Tatlısuban látszik.
Hogyan számoljuk ki a hozamot
A bruttó hozam jó kiindulópont. A jövedelemről alkotott reális képhez vonja le belőle:
- az ingatlankezelő vagy a bérbeadást üzemeltető cég díját,
- a lakópark karbantartási díjait,
- a bérlő nélküli időszakokat – a rövid távú bérbeadás szezonális, a tanév pedig nem tart tizenkét hónapig,
- a berendezést és annak kopását,
- a biztosítást,
- a bérleti jövedelem utáni adót – bejegyzett bérleti szerződésnél a forrásadót („stopaj”).
A nettó hozam így alacsonyabb a bruttónál; hogy mennyivel, az a konkrét lakástól és a bérbeadás módjától függ. Ajánlatok összevetésénél azonos adatokat tegyen egymás mellé: bruttót bruttóval, hosszú távú bérletet hosszú távúval, fontot fonttal. Az így elkészített számítás bármely ajánlattal korrekt módon összehasonlítható. Az index átlaga tájékoztató jellegű – egy adott lakás hozamát a fekvése, állapota, vételára és a bérbeadás módja határozza meg.
Számítás az Ön ingatlanára
Ha egy konkrét ingatlan felkeltette az érdeklődését, a ROCKS GLOBAL szívesen elkészíti hozzá a bruttó és a nettó hozam kiszámítását hosszú és rövid távú bérbeadásra is, világosan feltüntetett feltételezésekkel. Ez alap a döntéséhez, nem befektetési tanács.
Források: 101evler Real Estate Index (2024 IV. negyedéve és 2026-os regionális jelentés), ingatlanirodák 2026-os piaci jelentései.
