Bruttorenditen von 6 bis 7 Prozent in den größten Städten, Mieten, die sich in drei Jahren mehr als verdoppelt haben, und Preise, die auch in einem ruhigeren Jahr ihren Wert gehalten haben.
Nordzypern gehört zu den Märkten, bei denen sich ein genauer Blick auf die Zahlen lohnt. In den großen Städten lag die Brutto-Mietrendite für Wohnungen Ende 2024 bei 6 bis 7 %. Die Angebotsmieten pro Quadratmeter haben sich zwischen Dezember 2021 und Dezember 2024 mehr als verdoppelt, um rund 135 %. Die Preise für Wohnungen stiegen in drei Jahren um 22,5 %, für Einfamilienhäuser um 29,8 % – und im ruhigeren Jahr 2026 haben sie dieses Niveau gehalten. Was bedeuten diese Zahlen für alle, die über einen Kauf zur Vermietung nachdenken?
Renditen in den großen Städten
Die Bruttorendite ist ein einfaches Verhältnis: Jahresmiete geteilt durch Kaufpreis. Ende 2024 war sie in Lefkoşa (Nikosia) am höchsten, bei rund 7,0 %. Es folgten Girne (Kyrenia) mit etwa 6,4 % und Gazimağusa (Famagusta) mit rund 6,2 %. Der Durchschnitt für Wohnungen in ganz Nordzypern liegt 2026 bei ungefähr 5,5 %.
Die Zahlen stammen aus dem Index des Portals 101evler, der aus inserierten Preisen berechnet wird; die Werte für die Städte sind von Ende 2024, der Durchschnitt von 5,5 % für den gesamten Norden aus dem Jahr 2026.
Bemerkenswert ist, dass die höchste Rendite nicht dort erzielt wurde, wo die Mieten am höchsten sind. Entscheidend ist das Verhältnis von Miete zu Kaufpreis – und das fiel in Lefkoşa am günstigsten aus.
Steigende Mieten und Nachfrage von Studierenden
Die Mieten sind in den letzten Jahren kräftig gestiegen. Zwischen Dezember 2021 und Dezember 2024 erhöhte sich die durchschnittliche Angebotsmiete für Wohnungen pro Quadratmeter, gerechnet in Pfund Sterling, um rund 135 %. In Gazimağusa legten die Mieten allein 2024 um 19 % zu – die Nachfrage kommt dort von Studierenden und den Einschreibungen an den Universitäten.
Die höchsten Mieten im Norden hat Girne, Lefkoşa und Gazimağusa sind deutlich günstiger. Vermieter verlangen die Miete immer öfter in Pfund und erhöhen sie jedes Jahr. 2026 haben sich die Mieten nach dem raschen Anstieg eingependelt: Die durchschnittliche Angebotsmiete pro Quadratmeter liegt im gesamten Norden leicht unter dem Stand von Ende 2024.
Preise über drei Jahre
Der Index für Wohnungen im gesamten Norden zeigt 2026 ein Plus von 22,5 % über drei Jahre, bei Einfamilienhäusern von 29,8 %. Regionale Unterschiede zeigten sich schon Ende 2024: Gegenüber Ende 2023 verteuerten sich Wohnungen in Lefkoşa um 36 %, wenn auch von einem niedrigen Ausgangsniveau, in Girne um 12 % und in Gazimağusa um 4,8 %.
Iskele war in jenem Jahr die einzige Region, in der die Wohnungspreise sanken, und zwar um 5 %. Der Großteil des dreijährigen Wachstums fiel somit in die Zeit vor dem letzten Jahr.
Preisstabilität 2026
2026 ist ein ruhigeres Jahr, es werden weniger Geschäfte abgeschlossen. Die Preise sind dennoch nicht gesunken: Der Wohnungsindex legte im letzten Jahr um 0,8 % und in drei Monaten um 0,1 % zu, Einfamilienhäuser um 1,2 % im Jahr. Vom 1. April 2025 bis zum 1. April 2026 bewegte sich der Gesamtindex von 152,1 auf 152,7. Immobilien haben ihren Wert also gehalten.
Ein Grund sind die Kosten. Bauträger melden einen Anstieg der Baukosten um etwa 20 % gegenüber dem Vorjahr – wegen teureren Materials und fehlender Arbeitskräfte – und wollen nicht unter den Kosten verkaufen. Neue Projekte entstehen 2026 kaum. Das begrenzte neue Angebot hilft so, den Wert bestehender Wohnungen zu halten, und lässt Käufern Spielraum für eine Auswahl ohne den Druck rasch steigender Preise.
Langzeit- oder Kurzzeitvermietung
Bei der Vermietung gibt es zwei Modelle. Die Langzeitvermietung ist die Grundlage der Indexberechnungen: In den großen Städten lag die Bruttorendite Ende 2024 bei 6 bis 7 %, und in Universitätsstädten wird sie von der Nachfrage der Studierenden gestützt.
Die Kurzzeitvermietung ist saisonal. Nach Angaben von Immobilienbüros lassen sich damit bis zu 9–11 % „netto“ erzielen; insgesamt nennen die Büros 2026 Renditen von 6–9 %, manche von 8–12 %. Diese Angaben beruhen oft auf den besten Monaten der Saison und auf dem Kaufpreis aus der Bauphase (off-plan), deshalb empfiehlt es sich, sie auf ein ganzes Jahr und den heutigen Preis umzurechnen.
Übersichtlichere Regeln
Im Mai 2025 erlaubte eine Gesetzesänderung Ausländern wieder, mehr als eine Immobilie zu kaufen, und in der zweiten Hälfte 2025 belebte sich der Markt teilweise.
Seit dem 11. Mai 2026 gilt das Dekret-Gesetz 63/2026. Es führt ein zehnjähriges Nutzungsrechtszertifikat ein, ein System lizenzierter vermittelnder Investoren und eine Obergrenze, nach der Ausländer in einem Projekt höchstens 80 % der Wohnungen kaufen dürfen. Der Markt erhält damit klarere, formellere Regeln. Das ruhigere Tempo bei den Geschäften ist 2026 am deutlichsten in Iskele und Tatlısu zu sehen.
So berechnen Sie Ihre Rendite
Die Bruttorendite ist ein guter Ausgangspunkt. Für ein realistisches Bild der Einnahmen ziehen Sie davon ab:
- die Gebühr für Hausverwaltung oder Vermietungsbetreiber,
- Instandhaltungsgebühren für die Wohnanlage,
- Zeiten ohne Mieter – Kurzzeitvermietung ist saisonal, und das Studienjahr dauert keine zwölf Monate,
- Möblierung und Abnutzung,
- Versicherung,
- Einkommensteuer auf Mieteinnahmen – bei einem registrierten Mietvertrag die Quellensteuer („stopaj“).
Die Nettorendite fällt daher niedriger aus als die Bruttorendite; um wie viel, hängt von der jeweiligen Wohnung und der Art der Vermietung ab. Legen Sie beim Vergleich von Angeboten gleichartige Werte nebeneinander: brutto mit brutto, Langzeitmiete mit Langzeitmiete, Pfund mit Pfund. Eine so erstellte Berechnung lässt sich fair mit jedem Angebot vergleichen. Der Indexdurchschnitt ist eine Orientierung – die Rendite einer bestimmten Wohnung hängt von Lage, Zustand, Kaufpreis und Vermietungsmodell ab.
Eine Berechnung für Ihre Immobilie
Wenn Sie eine bestimmte Immobilie im Blick haben, erstellt ROCKS GLOBAL Ihnen gern eine Berechnung der Brutto- und Nettorendite für Langzeit- und Kurzzeitvermietung, mit klar benannten Annahmen. Sie ist eine Grundlage für Ihre Entscheidung, keine Anlageberatung.
Quellen: 101evler Real Estate Index (4. Quartal 2024 und Regionalbericht 2026), Marktberichte von Immobilienbüros für 2026.
