Immobilieninvestitionen in Nordzypern — was man wissen sollte

Nordzypern gehört zu den letzten Orten am Mittelmeer, an denen eine Wohnung am Meer noch so viel kostet wie anderswo eine kleine Wohnung im Landesinneren. Der Markt ist jünger und kleiner als in Spanien oder im Süden der Insel — es wird schnell gebaut, das Angebot ändert sich von Monat zu Monat, und es gelten eigene Regeln. Kompliziert sind sie nicht, aber man sollte sie kennen, bevor man eine Reservierung unterschreibt, nicht danach.

Warum die Preise niedriger sind

Der erste Grund ist rechtlich-politisch: Der Norden der Insel gehört nicht zur Europäischen Union, deshalb ist die Nachfrage, die in Spanien, Griechenland und im Süden Zyperns die Preise nach oben getrieben hat, hier nie angekommen. Der zweite Grund ist das Bauen selbst. Es gibt viele neue Projekte, und die Bauträger konkurrieren nicht nur über den Preis, sondern auch über die Ausstattung: Pool, Fitnessraum, Sicherheitsdienst und gepflegte Anlagen sind hier eher Standard als Luxus. Für dieselbe Summe bekommt man spürbar mehr Fläche, oft mit Meerblick und wenige Gehminuten vom Strand. Der niedrigere Preis ist aber kein geschenkter Rabatt — er spiegelt auch wider, dass der Markt kleiner ist und ein Weiterverkauf länger dauert als in der EU.

Arten des Eigentumstitels

Das ist der wichtigste Abschnitt dieses Textes. Im Norden gibt es drei grundsätzliche Arten von Eigentumstiteln, und sie sind nicht gleichwertig.

Der türkische Titel bezeichnet Land, das bereits vor 1974 türkisch-zyprischen Eigentümern gehörte. Er ist rechtlich der sauberste, hat keine strittige Vorgeschichte und ist deshalb in der Regel auch der teuerste. Den Tauschtitel erhielten türkisch-zyprische Familien als Ausgleich für Besitz, den sie im Süden der Insel verloren hatten; im Norden ist er anerkannt und wird normal gehandelt. Der ausländische Titel betrifft Grundstücke, die vor 1974 einem anderen Eigentümer gehörten und später vom Staat zugeteilt wurden — er ist meist am günstigsten, trägt aber die größte rechtliche Unsicherheit.

Die Art des Titels beeinflusst den Preis, die Bereitschaft der Banken zur Finanzierung und auch, wie groß der Kreis der Interessenten in einigen Jahren beim Wiederverkauf sein wird. Fragen Sie gleich zu Beginn danach und lassen Sie sich die Antwort schriftlich geben, nicht nur mündlich bei der Besichtigung.

Ratenzahlung während der Bauzeit

Ein großer Teil der Projekte wird vor Fertigstellung verkauft, und Bauträger bieten üblicherweise Zahlungspläne an: ein Teil bei Reservierung und Vertragsunterzeichnung, der Rest verteilt bis zur Übergabe. Die Raten hängen in der Regel an den Bauphasen — Rohbau, Dach, Putz, Abnahme —, Sie zahlen also in dem Maße, wie das Gebäude tatsächlich wächst. Manche Bauträger bieten solche Pläne zinsfrei an, andere schlagen gegenüber der Einmalzahlung einen Aufschlag auf. Lassen Sie sich beide Varianten vorher beziffern. Genauso wichtig ist, was bei Verzug des Bauträgers passiert: Ein guter Vertrag nennt einen verbindlichen Termin und eine Vertragsstrafe, kein bloßes Richtdatum.

Die rechtliche Seite

Der Kauf hat mehrere Schritte, und jeder davon hat seinen Sinn. Der Reservierungsvertrag nimmt die Wohnung vom Markt, der Kaufvertrag regelt Preis, Raten, Termin und Bauleistungen. Danach folgt der Schritt, den man nie auslässt — die Registrierung des Vertrags beim Grundbuchamt. Genau sie schützt den Käufer davor, dass dieselbe Immobilie zweimal verkauft oder mit Schulden des Bauträgers belastet wird. Es folgen die Erwerbsgenehmigung für Ausländer und schließlich die Überschreibung des Titels auf den neuen Eigentümer, die durchaus mehrere Jahre dauern kann. Durch all das sollte Sie Ihr eigener Anwalt führen — nicht der, den der Verkäufer empfiehlt. Das ist die Position im Budget, an der sich Sparen nicht lohnt.

Vermietung und Ertrag

Vermietung hat hier zwei sehr unterschiedliche Gesichter. In den Tourismusgebieten am Strand funktioniert die Kurzzeitvermietung, am stärksten in der Sommersaison, doch zwischen November und März fällt die Auslastung deutlich ab. In Universitätsstädten wie Famagusta und Kyrenia funktioniert die Langzeitvermietung an Studierende und Beschäftigte — niedrigere Miete, dafür stabil und ganzjährig. Wer nicht auf der Insel lebt, braucht eine Hausverwaltung; ihr Honorar, der Leistungsumfang und die Abrechnung gehören in den Vertrag. Und eine Sache wird gern vergessen: Prüfen Sie in der Anlagenordnung, ob Kurzzeitvermietung überhaupt erlaubt ist. Manche Anlagen schränken sie ein. Eine Rendite lässt sich vorab nicht versprechen — sie hängt von der Lage, der Jahreszeit und davon ab, wie viele ähnliche Wohnungen in derselben Anlage angeboten werden.

Die häufigsten Fehler

Sie wiederholen sich, und alle sind vermeidbar. Kaufen ohne eigene Besichtigung — ein Rendering sagt nichts über Lärm, den Weg zum Strand oder das, was auf dem Nachbargrundstück entstehen soll. Vertrauen in mündliche Zusagen: Was nicht im Vertrag steht, existiert nicht. Ein nicht registrierter Kaufvertrag. Ein Bauträger ohne fertige Projekte, die man sich ansehen kann. Das Unterschreiben eines Dokuments in einer Sprache, die man nicht versteht, ohne beglaubigte Übersetzung. Und ein zu knapp kalkuliertes Budget — zum Kaufpreis kommen Steuern und Gebühren, Anschlüsse, Einrichtung und die jährlichen Kosten für die Anlage.

Was Sie fragen sollten

Verlangen Sie vor der Reservierung Antworten auf fünf Fragen: Welche Art von Eigentumstitel hat das Grundstück? Was genau ist im Preis enthalten und was kommt hinzu? Welche Gewährleistung gilt für Bau und Technik? Wer verwaltet die Anlage nach der Übergabe und zu welchen Bedingungen? Und wie lautet der vertragliche Übergabetermin samt Strafe bei Verzug? Lassen Sie sich die Antworten schriftlich geben. Ein seriöser Verkäufer liefert sie vor der Reservierung, nicht erst nach der Anzahlung.

Wenn Sie das alles prüfen möchten, bevor Sie etwas unterschreiben: Bei CyprusGlobal erklären wir Ihnen die Unterschiede zwischen einzelnen Projekten und nennen Ihnen einen unabhängigen Anwalt auf der Insel.