Hrubé výnosy 6 až 7 % v hlavných mestách, nájmy, ktoré sa za tri roky viac než zdvojnásobili, a ceny, ktoré si udržali hodnotu aj v pokojnejšom roku.
Severný Cyprus patrí k trhom, na ktorých sa čísla oplatí pozrieť zblízka. V hlavných mestách vychádzal koncom roka 2024 hrubý výnos z prenájmu bytov na 6 až 7 %. Požadované nájmy za meter štvorcový sa medzi decembrom 2021 a decembrom 2024 viac než zdvojnásobili, zhruba o 135 %. Ceny bytov za tri roky vzrástli o 22,5 % a rodinných domov o 29,8 % — a v pokojnejšom roku 2026 si túto úroveň udržali. Čo tieto čísla znamenajú pre toho, kto uvažuje o kúpe na prenájom?
Výnosy v hlavných mestách
Hrubý výnos je jednoduchý pomer: ročný nájom delený kúpnou cenou. Koncom roka 2024 bol najvyšší v Lefkoşi (Nikózii), okolo 7,0 %. Nasledovala Girne (Kyrenia) s približne 6,4 % a Gazimağusa (Famagusta) s okolo 6,2 %. Priemer pri bytoch za celý Severný Cyprus je v roku 2026 zhruba 5,5 %.
Čísla pochádzajú z indexu portálu 101evler, ktorý sa počíta z inzerovaných cien; hodnoty za mestá sú z konca roka 2024, priemer 5,5 % za celý sever z roku 2026.
Za pozornosť stojí, že najvyšší výnos nebol tam, kde sú najvyššie nájmy. Rozhoduje pomer nájmu a kúpnej ceny — a ten vychádzal najlepšie práve v Lefkoşi.
Rast nájmov a dopyt študentov
Nájmy v posledných rokoch výrazne rástli. Priemerná požadovaná cena nájmu bytu za meter štvorcový, počítaná v librách, sa medzi decembrom 2021 a decembrom 2024 zvýšila zhruba o 135 %. V Gazimağuse nájmy len v roku 2024 vzrástli o 19 % — dopyt tam ťahajú študenti a zápisy na univerzity.
Najvyššie nájmy na severe má Girne, Lefkoşa a Gazimağusa sú výrazne lacnejšie. Prenajímatelia čoraz častejšie žiadajú nájom v librách a každoročne ho zvyšujú. V roku 2026 sa nájmy po rýchlom raste ustálili: priemerná požadovaná cena za meter štvorcový je na celom severe mierne nižšia než koncom roka 2024.
Ceny za tri roky
Index pre byty za celý sever ukazuje v roku 2026 rast o 22,5 % za tri roky, pri rodinných domoch o 29,8 %. Regionálne rozdiely bolo vidieť už koncom roka 2024: oproti koncu roka 2023 zdraželi byty v Lefkoşi o 36 %, hoci z nízkeho základu, v Girne o 12 % a v Gazimağuse o 4,8 %.
Iskele bola v tom roku jedinou oblasťou, kde ceny bytov klesli, a to o 5 %. Väčšina trojročného rastu teda prišla ešte pred posledným rokom.
Stabilita cien v roku 2026
Rok 2026 je na trhu pokojnejší a obchodov je menej. Ceny však nepoklesli: index bytov za posledný rok pridal 0,8 % a za tri mesiace 0,1 %, rodinné domy 1,2 % za rok. Celkový index sa od 1. apríla 2025 do 1. apríla 2026 posunul zo 152,1 na 152,7. Nehnuteľnosti si teda hodnotu udržali.
Jedným z dôvodov sú náklady. Developeri hlásia medziročný rast stavebných nákladov približne o 20 % pre drahší materiál a nedostatok pracovnej sily a pod nákladmi predávať nechcú. Nové projekty v roku 2026 takmer nevznikajú. Obmedzená nová ponuka tak pomáha udržať hodnotu existujúcich bytov a kupujúcemu dáva priestor na výber bez tlaku rýchlo rastúcich cien.
Dlhodobý alebo krátkodobý prenájom
Pri prenájme sa ponúkajú dva modely. Dlhodobý prenájom je základom výpočtov indexu: v hlavných mestách vychádzal hrubý výnos koncom roka 2024 na 6 až 7 % a v univerzitných mestách ho podporuje dopyt študentov.
Krátkodobý prenájom je sezónny. Podľa realitných kancelárií pri ňom možno dosiahnuť až 9–11 % „čistého“ výnosu; celkovo kancelárie v roku 2026 uvádzajú výnosy 6–9 %, niektoré 8–12 %. Tieto údaje často vychádzajú z najlepších mesiacov sezóny a z kúpnej ceny z obdobia výstavby (off-plan), preto je dobré prepočítať ich na celý rok a dnešnú cenu.
Prehľadnejšie pravidlá
V máji 2025 novela zákona opäť umožnila cudzincom kúpiť viac než jednu nehnuteľnosť a v druhom polroku 2025 sa aktivita na trhu čiastočne oživila.
Od 11. mája 2026 platí dekrét-zákon 63/2026. Zavádza desaťročný certifikát práva užívania, systém licencovaných sprostredkujúcich investorov a strop, podľa ktorého smú cudzinci v jednom projekte kúpiť najviac 80 % bytov. Trh tak dostáva jasnejšie a formálnejšie pravidlá. Pokojnejšie tempo obchodov je v roku 2026 najviac vidieť v Iskele a Tatlısu.
Ako si výnos spočítať
Hrubý výnos je dobrý východiskový bod. Pre reálny obraz o príjme od neho odpočítajte:
- poplatok správcovi alebo prevádzkovateľovi prenájmu,
- poplatky za údržbu areálu,
- obdobia bez nájomníka — krátkodobý prenájom je sezónny a študentský rok netrvá dvanásť mesiacov,
- zariadenie bytu a jeho opotrebenie,
- poistenie,
- daň z príjmu z prenájmu — pri registrovanej nájomnej zmluve zrážkovú daň („stopaj“).
Čistý výnos tak vychádza nižšie než hrubý; o koľko, závisí od konkrétneho bytu a spôsobu prenájmu. Pri porovnávaní ponúk dávajte vedľa seba rovnaké údaje: hrubý výnos s hrubým, dlhodobý nájom s dlhodobým, libry s librami. Takto pripravený výpočet sa dá férovo porovnať s akoukoľvek ponukou. Priemer z indexu je orientačný — výnos konkrétneho bytu určuje jeho poloha, stav, kúpna cena a spôsob prenájmu.
Prepočet pre vašu nehnuteľnosť
Ak vás zaujala konkrétna nehnuteľnosť, v ROCKS GLOBAL vám pre ňu radi pripravíme prepočet hrubého aj čistého výnosu pri dlhodobom aj krátkodobom prenájme, s jasne uvedenými predpokladmi. Je to podklad na vaše rozhodnutie, nie investičné odporúčanie.
Zdroje: 101evler Real Estate Index (4. štvrťrok 2024 a regionálny report 2026), správy realitných kancelárií o trhu 2026.
