Rentowność brutto 6–7 procent w głównych miastach, czynsze wyższe w ciągu trzech lat ponad dwukrotnie i ceny, które utrzymały wartość nawet w spokojniejszym roku.
Cypr Północny to rynek, na którym liczbom warto przyjrzeć się z bliska. W głównych miastach rentowność brutto najmu mieszkań wynosiła na koniec 2024 roku od 6 do 7%. Ofertowe stawki czynszu za metr kwadratowy między grudniem 2021 a grudniem 2024 wzrosły ponad dwukrotnie, o około 135%. Ceny mieszkań w ciągu trzech lat poszły w górę o 22,5%, a domów jednorodzinnych o 29,8% — i w spokojniejszym 2026 roku utrzymały ten poziom. Co te liczby oznaczają dla kogoś, kto rozważa zakup na wynajem?
Rentowność w głównych miastach
Rentowność brutto to prosty stosunek: roczny czynsz podzielony przez cenę zakupu. Na koniec 2024 roku była najwyższa w Lefkoşie (Nikozji) — około 7,0%. Dalej było Girne (Kyrenia) z wynikiem około 6,4% i Gazimağusa (Famagusta) z około 6,2%. Średnia dla mieszkań na całym Cyprze Północnym wynosi w 2026 roku mniej więcej 5,5%.
Dane pochodzą z indeksu portalu 101evler, liczonego na podstawie cen z ogłoszeń; wartości dla miast są z końca 2024 roku, a średnia 5,5% dla całej północy — z 2026 roku.
Warto zauważyć, że najwyższa rentowność nie wystąpiła tam, gdzie czynsze są najwyższe. Decyduje stosunek czynszu do ceny zakupu — a ten wypadał najkorzystniej właśnie w Lefkoşie.
Rosnące czynsze i popyt studentów
Czynsze w ostatnich latach wyraźnie rosły. Między grudniem 2021 a grudniem 2024 średnia ofertowa stawka najmu mieszkania za metr kwadratowy, liczona w funtach, wzrosła o około 135%. W Gazimağusie czynsze w samym 2024 roku poszły w górę o 19% — popyt napędzają tam studenci i zapisy na uczelnie.
Najwyższe czynsze na północy są w Girne, a Lefkoşa i Gazimağusa są wyraźnie tańsze. Właściciele coraz częściej ustalają czynsz w funtach i co roku go podnoszą. W 2026 roku, po szybkim wzroście, czynsze się ustabilizowały: średnia ofertowa stawka za metr kwadratowy jest na całej północy nieco niższa niż pod koniec 2024 roku.
Ceny w ciągu trzech lat
Indeks mieszkań dla całej północy pokazuje w 2026 roku wzrost o 22,5% w ciągu trzech lat, a w przypadku domów jednorodzinnych o 29,8%. Różnice regionalne były widoczne już pod koniec 2024 roku: w porównaniu z końcem 2023 roku mieszkania podrożały w Lefkoşie o 36%, choć z niskiego poziomu, w Girne o 12%, a w Gazimağusie o 4,8%.
Iskele było w tamtym roku jedynym obszarem, gdzie ceny mieszkań spadły, o 5%. Większość trzyletniego wzrostu przypadła więc jeszcze przed ostatnim rokiem.
Stabilność cen w 2026 roku
Rok 2026 jest na rynku spokojniejszy, a transakcji jest mniej. Ceny jednak nie spadły: indeks mieszkań w ostatnim roku wzrósł o 0,8%, a w ciągu trzech miesięcy o 0,1%, domy jednorodzinne — o 1,2% w skali roku. Ogólny indeks od 1 kwietnia 2025 do 1 kwietnia 2026 zmienił się ze 152,1 na 152,7. Nieruchomości utrzymały więc swoją wartość.
Jednym z powodów są koszty. Deweloperzy zgłaszają wzrost kosztów budowy o około 20% rok do roku — z powodu droższych materiałów i braku rąk do pracy — i nie chcą sprzedawać poniżej kosztów. Nowych projektów w 2026 roku prawie nie przybywa. Ograniczona nowa podaż pomaga więc utrzymać wartość istniejących mieszkań, a kupującym daje przestrzeń do wyboru bez presji szybko rosnących cen.
Najem długoterminowy czy krótkoterminowy
Przy wynajmie w grę wchodzą dwa modele. Najem długoterminowy jest podstawą wyliczeń indeksu: w głównych miastach rentowność brutto wynosiła na koniec 2024 roku od 6 do 7%, a w miastach uniwersyteckich wspiera ją popyt studentów.
Najem krótkoterminowy jest sezonowy. Według biur nieruchomości można przy nim osiągnąć nawet 9–11% „netto”; ogólnie biura podają w 2026 roku rentowność 6–9%, niektóre 8–12%. Dane te często opierają się na najlepszych miesiącach sezonu i na cenie zakupu z etapu budowy (off-plan), dlatego warto przeliczyć je na cały rok i dzisiejszą cenę.
Bardziej przejrzyste przepisy
W maju 2025 roku nowelizacja ponownie pozwoliła cudzoziemcom kupić więcej niż jedną nieruchomość, a w drugim półroczu 2025 roku aktywność na rynku częściowo ożyła.
Od 11 maja 2026 roku obowiązuje dekret z mocą ustawy nr 63/2026. Wprowadza dziesięcioletni certyfikat prawa użytkowania, system licencjonowanych inwestorów pośredniczących oraz limit, zgodnie z którym cudzoziemcy mogą kupić najwyżej 80% mieszkań w jednym projekcie. Rynek zyskuje w ten sposób jaśniejsze i bardziej sformalizowane zasady. Spokojniejsze tempo transakcji najbardziej widać w 2026 roku w Iskele i Tatlısu.
Jak policzyć rentowność
Rentowność brutto to dobry punkt wyjścia. Aby uzyskać realny obraz dochodu, odlicz od niej:
- opłatę dla zarządcy lub operatora najmu,
- opłaty za utrzymanie osiedla,
- okresy bez najemcy — najem krótkoterminowy jest sezonowy, a rok akademicki nie trwa dwunastu miesięcy,
- wyposażenie mieszkania i jego zużycie,
- ubezpieczenie,
- podatek dochodowy od najmu — przy zarejestrowanej umowie podatek pobierany u źródła („stopaj”).
Rentowność netto wypada więc niżej niż brutto; o ile, zależy od konkretnego mieszkania i sposobu najmu. Porównując oferty, zestawiaj te same dane: brutto z brutto, najem długoterminowy z długoterminowym, funty z funtami. Tak przygotowane wyliczenie można rzetelnie porównać z każdą ofertą. Średnia z indeksu ma charakter orientacyjny — rentowność konkretnego mieszkania zależy od jego położenia, stanu, ceny zakupu i sposobu najmu.
Wyliczenie dla Twojej nieruchomości
Jeśli zainteresowała Cię konkretna nieruchomość, ROCKS GLOBAL chętnie przygotuje dla niej wyliczenie rentowności brutto i netto przy najmie długo- i krótkoterminowym, z jasno podanymi założeniami. To podstawa do Twojej decyzji, a nie rekomendacja inwestycyjna.
Źródła: 101evler Real Estate Index (IV kwartał 2024 r. i raport regionalny 2026), raporty rynkowe biur nieruchomości za 2026 rok.
