תשואה ברוטו של 6 עד 7 אחוזים בערים המרכזיות, שכר דירה שיותר מהוכפל בתוך שלוש שנים ומחירים ששמרו על ערכם גם בשנה שקטה יותר.
צפון קפריסין היא שוק שכדאי להתבונן במספרים שלו מקרוב. בערים המרכזיות עמדה תשואת השכירות הגולמית על דירות בסוף 2024 על 6 עד 7%. מחירי ההצעה לשכירות למ״ר יותר מהכפילו את עצמם בין דצמבר 2021 לדצמבר 2024 — עלייה של כ-135%. מחירי הדירות עלו בשלוש שנים ב-22.5% ומחירי הבתים הצמודים לקרקע ב-29.8% — ובשנת 2026 הרגועה יותר הם שמרו על רמה זו. מה משמעות המספרים האלה עבור מי ששוקל רכישת נכס להשכרה?
תשואות בערים המרכזיות
תשואה גולמית היא יחס פשוט: שכר הדירה השנתי חלקי מחיר הרכישה. בסוף 2024 היא הייתה הגבוהה ביותר בלפקושה (ניקוסיה) — כ-7.0%. אחריה הגיעו גירנה (קירניה) עם כ-6.4% וגאזימגוסה (פמגוסטה) עם כ-6.2%. הממוצע לדירות בכל צפון קפריסין עומד ב-2026 על כ-5.5%.
הנתונים לקוחים ממדד פורטל 101evler, המחושב מתוך מחירים מפורסמים; נתוני הערים הם מסוף 2024, והממוצע של 5.5% לכל הצפון הוא מ-2026.
ראוי לשים לב שהתשואה הגבוהה ביותר לא נרשמה במקום שבו שכר הדירה הוא הגבוה ביותר. מה שקובע הוא היחס בין שכר הדירה למחיר הרכישה — והוא היה הטוב ביותר דווקא בלפקושה.
עליית שכר הדירה וביקוש של סטודנטים
שכר הדירה עלה באופן ניכר בשנים האחרונות. בין דצמבר 2021 לדצמבר 2024 עלה מחיר ההצעה הממוצע לשכירת דירה למ״ר, בחישוב בלירות שטרלינג, בכ-135%. בגאזימגוסה עלה שכר הדירה ב-19% ב-2024 בלבד — הביקוש שם מגיע מסטודנטים ומהרשמה לאוניברסיטאות.
שכר הדירה הגבוה ביותר בצפון הוא בגירנה, ובלפקושה ובגאזימגוסה הוא זול בהרבה. משכירים קובעים יותר ויותר את שכר הדירה בלירות שטרלינג ומעלים אותו מדי שנה. ב-2026, אחרי העלייה המהירה, שכר הדירה התייצב: מחיר ההצעה הממוצע למ״ר בכל הצפון נמוך מעט מהרמה של סוף 2024.
מחירים לאורך שלוש שנים
מדד הדירות לכל הצפון מראה ב-2026 עלייה של 22.5% בשלוש שנים, ובבתים צמודי קרקע עלייה של 29.8%. הבדלים בין האזורים נראו כבר בסוף 2024: בהשוואה לסוף 2023 התייקרו הדירות בלפקושה ב-36%, אמנם מבסיס נמוך, בגירנה ב-12% ובגאזימגוסה ב-4.8%.
איסקלה הייתה באותה שנה האזור היחיד שבו ירדו מחירי הדירות, ב-5%. רוב הצמיחה של שלוש השנים התרחשה אפוא עוד לפני השנה האחרונה.
יציבות מחירים ב-2026
שנת 2026 רגועה יותר בשוק, ומספר העסקאות קטן. אף על פי כן המחירים לא ירדו: מדד הדירות עלה בשנה האחרונה ב-0.8% ובשלושה חודשים ב-0.1%, והבתים הצמודים לקרקע ב-1.2% בשנה. המדד הכולל עבר בין 1 באפריל 2025 ל-1 באפריל 2026 מ-152.1 ל-152.7. הנכסים שמרו אפוא על ערכם.
אחת הסיבות היא העלויות. יזמים מדווחים על עלייה שנתית של כ-20% בעלויות הבנייה בשל חומרים יקרים יותר ומחסור בכוח אדם, ואינם מוכנים למכור מתחת לעלות. ב-2026 כמעט לא מתחילים פרויקטים חדשים. ההיצע החדש המוגבל עוזר כך לשמור על ערכן של הדירות הקיימות, ומשאיר לקונה מרחב לבחור ללא לחץ של מחירים שעולים במהירות.
שכירות לטווח ארוך או קצר
ישנם שני מודלים של השכרה. שכירות לטווח ארוך היא הבסיס לחישובי המדד: בערים המרכזיות עמדה התשואה הגולמית בסוף 2024 על 6 עד 7%, ובערי האוניברסיטאות היא נשענת על הביקוש של סטודנטים.
שכירות לטווח קצר היא עונתית. לפי משרדי תיווך, היא יכולה להניב עד 9–11% “נטו”; בסך הכול משרדי התיווך מציגים ב-2026 תשואות של 6–9%, חלקם של 8–12%. נתונים אלה מבוססים לעתים קרובות על החודשים הטובים של העונה ועל מחיר רכישה משלב הבנייה (off-plan), ולכן כדאי לחשב אותם מחדש לשנה שלמה ולמחיר היום.
כללים ברורים יותר
במאי 2025 תיקון חקיקה אפשר שוב לזרים לקנות יותר מנכס אחד, ובמחצית השנייה של 2025 הפעילות בשוק התאוששה חלקית.
מ-11 במאי 2026 חל צו החקיקה 63/2026. הוא מנהיג תעודת זכות שימוש לעשר שנים, מערכת של משקיעים מתווכים בעלי רישיון ותקרה שלפיה זרים רשאים לקנות לכל היותר 80% מהדירות בפרויקט אחד. כך מקבל השוק כללים ברורים ומסודרים יותר. הקצב הרגוע יותר של העסקאות ב-2026 ניכר במיוחד באיסקלה ובטטליסו.
איך לחשב את התשואה
התשואה הגולמית היא נקודת פתיחה טובה. כדי לקבל תמונה מציאותית של ההכנסה, נכו ממנה:
- דמי ניהול למנהל הנכס או למפעיל השכירות,
- דמי תחזוקה של המתחם,
- תקופות ללא שוכר — שכירות לטווח קצר היא עונתית, ושנת הלימודים אינה נמשכת שנים-עשר חודשים,
- ריהוט הדירה ובלאי,
- ביטוח,
- מס הכנסה על הכנסות משכירות — בחוזה שכירות רשום, מס המנוכה במקור (“stopaj”).
לכן התשואה נטו נמוכה מהתשואה הגולמית; בכמה — זה תלוי בדירה המסוימת ובאופן השכרתה. כשמשווים הצעות, כדאי להעמיד זה לצד זה נתונים מאותו סוג: גולמי לצד גולמי, שכירות לטווח ארוך לצד שכירות לטווח ארוך, לירות שטרלינג לצד לירות שטרלינג. חישוב שנערך כך ניתן להשוות בהגינות לכל הצעה. הממוצע של המדד הוא קו מנחה — התשואה של דירה מסוימת תלויה במיקומה, במצבה, במחיר הרכישה ובמודל ההשכרה.
חישוב עבור הנכס שלכם
אם נכס מסוים מעניין אתכם, ב-ROCKS GLOBAL נשמח להכין עבורו חישוב של תשואה גולמית ונטו בשכירות לטווח ארוך ולטווח קצר, עם הנחות מפורשות. זהו בסיס להחלטה שלכם, ולא המלצת השקעה.
מקורות: 101evler Real Estate Index (הרבעון הרביעי של 2024 ודו״ח אזורי ל-2026), דוחות שוק של משרדי תיווך ל-2026.
