Hrubé výnosy 6 až 7 % v hlavních městech, nájmy, které se za tři roky více než zdvojnásobily, a ceny, které si udržely hodnotu i v klidnějším roce.
Severní Kypr patří k trhům, na kterých se vyplatí podívat se na čísla zblízka. V hlavních městech vycházel koncem roku 2024 hrubý výnos z pronájmu bytů na 6 až 7 %. Nabídkové nájmy za metr čtvereční se mezi prosincem 2021 a prosincem 2024 více než zdvojnásobily, zhruba o 135 %. Ceny bytů za tři roky vzrostly o 22,5 % a rodinných domů o 29,8 % – a v klidnějším roce 2026 si tuto úroveň udržely. Co tato čísla znamenají pro toho, kdo uvažuje o koupi na pronájem?
Výnosy v hlavních městech
Hrubý výnos je prostý poměr: roční nájem dělený kupní cenou. Koncem roku 2024 byl nejvyšší v Lefkoşe (Nikósii), kolem 7,0 %. Následovala Girne (Kyrenia) s přibližně 6,4 % a Gazimağusa (Famagusta) s asi 6,2 %. Průměr u bytů za celý Severní Kypr činí v roce 2026 zhruba 5,5 %.
Čísla pocházejí z indexu portálu 101evler, který se počítá z inzerovaných cen; hodnoty za města jsou z konce roku 2024, průměr 5,5 % za celý sever z roku 2026.
Stojí za pozornost, že nejvyšší výnos nebyl tam, kde jsou nejvyšší nájmy. Rozhoduje poměr nájmu a kupní ceny – a ten vycházel nejlépe právě v Lefkoşe.
Růst nájmů a poptávka studentů
Nájmy v posledních letech výrazně rostly. Průměrná nabídková cena nájmu bytu za metr čtvereční, počítaná v librách, se mezi prosincem 2021 a prosincem 2024 zvýšila zhruba o 135 %. V Gazimağuse nájmy jen v roce 2024 vzrostly o 19 % – poptávku tam táhnou studenti a zápisy na univerzity.
Nejvyšší nájmy na severu má Girne, Lefkoşa a Gazimağusa jsou výrazně levnější. Pronajímatelé stále častěji chtějí nájem v librách a každoročně ho zvyšují. V roce 2026 se nájmy po rychlém růstu ustálily: průměrná nabídková cena za metr čtvereční je na celém severu mírně nižší než koncem roku 2024.
Ceny za tři roky
Index pro byty za celý sever ukazuje v roce 2026 růst o 22,5 % za tři roky, u rodinných domů o 29,8 %. Regionální rozdíly byly patrné už koncem roku 2024: oproti konci roku 2023 zdražily byty v Lefkoşe o 36 %, i když z nízkého základu, v Girne o 12 % a v Gazimağuse o 4,8 %.
Iskele byla v tom roce jedinou oblastí, kde ceny bytů klesly, a to o 5 %. Většina tříletého růstu tedy přišla ještě před posledním rokem.
Stabilita cen v roce 2026
Rok 2026 je na trhu klidnější a obchodů je méně. Ceny však neklesly: index bytů za poslední rok přidal 0,8 % a za tři měsíce 0,1 %, rodinné domy 1,2 % za rok. Celkový index se od 1. dubna 2025 do 1. dubna 2026 posunul ze 152,1 na 152,7. Nemovitosti si tedy hodnotu udržely.
Jedním z důvodů jsou náklady. Developeři hlásí meziroční růst stavebních nákladů přibližně o 20 % kvůli dražšímu materiálu a nedostatku pracovních sil a pod náklady prodávat nechtějí. Nové projekty v roce 2026 téměř nevznikají. Omezená nová nabídka tak pomáhá udržet hodnotu stávajících bytů a kupujícímu dává prostor k výběru bez tlaku rychle rostoucích cen.
Dlouhodobý, nebo krátkodobý pronájem
U pronájmu se nabízejí dva modely. Dlouhodobý pronájem je základem výpočtů indexu: v hlavních městech vycházel hrubý výnos koncem roku 2024 na 6 až 7 % a v univerzitních městech ho podporuje poptávka studentů.
Krátkodobý pronájem je sezónní. Podle realitních kanceláří lze při něm dosáhnout až 9–11 % „čistého“ výnosu; celkově kanceláře v roce 2026 uvádějí výnosy 6–9 %, některé 8–12 %. Tyto údaje často vycházejí z nejlepších měsíců sezóny a z kupní ceny z doby výstavby (off-plan), proto je dobré přepočítat je na celý rok a dnešní cenu.
Přehlednější pravidla
V květnu 2025 novela zákona opět umožnila cizincům koupit více než jednu nemovitost a ve druhém pololetí 2025 se aktivita na trhu částečně oživila.
Od 11. května 2026 platí dekret-zákon 63/2026. Zavádí desetiletý certifikát práva užívání, systém licencovaných zprostředkujících investorů a strop, podle kterého smějí cizinci v jednom projektu koupit nejvýše 80 % bytů. Trh tak dostává jasnější a formálnější pravidla. Klidnější tempo obchodů je v roce 2026 nejvíce vidět v Iskele a Tatlısu.
Jak si výnos spočítat
Hrubý výnos je dobrý výchozí bod. Pro reálný obraz o příjmu od něj odečtěte:
- poplatek správci nebo provozovateli pronájmu,
- poplatky za údržbu areálu,
- období bez nájemníka – krátkodobý pronájem je sezónní a studentský rok netrvá dvanáct měsíců,
- vybavení bytu a jeho opotřebení,
- pojištění,
- daň z příjmu z pronájmu – u registrované nájemní smlouvy srážkovou daň („stopaj“).
Čistý výnos tak vychází níže než hrubý; o kolik, záleží na konkrétním bytu a způsobu pronájmu. Při srovnávání nabídek dávejte vedle sebe stejné údaje: hrubý výnos s hrubým, dlouhodobý nájem s dlouhodobým, libry s librami. Takto připravený výpočet lze férově srovnat s jakoukoli nabídkou. Průměr z indexu je orientační – výnos konkrétního bytu určuje jeho poloha, stav, kupní cena a způsob pronájmu.
Propočet pro vaši nemovitost
Pokud vás zaujala konkrétní nemovitost, v ROCKS GLOBAL vám pro ni rádi připravíme propočet hrubého i čistého výnosu při dlouhodobém i krátkodobém pronájmu, s jasně uvedenými předpoklady. Je to podklad pro vaše rozhodnutí, ne investiční doporučení.
Zdroje: 101evler Real Estate Index (4. čtvrtletí 2024 a regionální report 2026), zprávy realitních kanceláří o trhu 2026.
