Валовая доходность 6–7 процентов в крупных городах, арендные ставки, выросшие за три года более чем вдвое, и цены, сохранившие уровень даже в более спокойный год.
Северный Кипр — рынок, на цифры которого стоит посмотреть внимательно. В крупных городах валовая доходность аренды квартир на конец 2024 года составляла 6–7%. Цены предложения аренды за квадратный метр с декабря 2021 по декабрь 2024 года выросли более чем вдвое — примерно на 135%. Квартиры за три года подорожали на 22,5%, частные дома — на 29,8%, и в более спокойном 2026 году цены удержали этот уровень. Что эти цифры значат для того, кто думает о покупке под сдачу в аренду?
Доходность в крупных городах
Валовая доходность — простое соотношение: годовая арендная плата, делённая на цену покупки. На конец 2024 года она была выше всего в Лефкоше (Никосии) — около 7,0%. Далее шли Гирне (Кирения) с примерно 6,4% и Газимагуса (Фамагуста) с около 6,2%. Средний показатель для квартир по всему Северному Кипру в 2026 году — примерно 5,5%.
Данные взяты из индекса портала 101evler, который рассчитывается по ценам в объявлениях; значения по городам относятся к концу 2024 года, а среднее 5,5% по всему северу — к 2026 году.
Примечательно, что самая высокая доходность оказалась не там, где самая дорогая аренда. Решает соотношение арендной платы и цены покупки — и лучше всего оно было именно в Лефкоше.
Рост арендных ставок и спрос студентов
В последние годы аренда заметно дорожала. С декабря 2021 по декабрь 2024 года средняя цена предложения аренды квартиры за квадратный метр в фунтах выросла примерно на 135%. В Газимагусе только за 2024 год аренда подорожала на 19%: спрос там формируют студенты и набор в университеты.
Самая дорогая аренда на севере — в Гирне, в Лефкоше и Газимагусе она заметно дешевле. Арендодатели всё чаще назначают плату в фунтах и ежегодно её повышают. В 2026 году после быстрого роста ставки стабилизировались: средняя цена предложения за квадратный метр по всему северу немного ниже, чем в конце 2024 года.
Цены за три года
Индекс по квартирам для всего севера показывает в 2026 году рост на 22,5% за три года, по частным домам — на 29,8%. Региональные различия были видны уже в конце 2024 года: по сравнению с концом 2023 года квартиры в Лефкоше подорожали на 36%, правда, с низкой базы, в Гирне — на 12%, в Газимагусе — на 4,8%.
Искеле в тот год стал единственным районом, где цены на квартиры снизились, — на 5%. Большая часть трёхлетнего роста, таким образом, пришлась на период до последнего года.
Стабильность цен в 2026 году
2026 год на рынке спокойнее, сделок стало меньше. Однако цены не снизились: индекс квартир за последний год прибавил 0,8%, за три месяца — 0,1%, частные дома — 1,2% за год. Общий индекс с 1 апреля 2025 по 1 апреля 2026 года изменился со 152,1 до 152,7. Недвижимость сохранила свою стоимость.
Одна из причин — затраты. Застройщики сообщают о росте стоимости строительства примерно на 20% за год из-за подорожания материалов и нехватки рабочих рук и не хотят продавать ниже себестоимости. Новых проектов в 2026 году почти не появляется. Ограниченное новое предложение помогает сохранить стоимость существующих квартир и даёт покупателю возможность выбирать без давления быстро растущих цен.
Долгосрочная или краткосрочная аренда
Для сдачи в аренду есть две модели. Долгосрочная аренда лежит в основе расчётов индекса: в крупных городах валовая доходность на конец 2024 года составляла 6–7%, а в университетских городах её поддерживает спрос студентов.
Краткосрочная аренда носит сезонный характер. По данным агентств недвижимости, она может приносить до 9–11% «чистыми»; в целом агентства в 2026 году называют доходность 6–9%, некоторые — 8–12%. Эти цифры часто основаны на лучших месяцах сезона и на цене покупки на этапе строительства (off-plan), поэтому их стоит пересчитать на полный год и сегодняшнюю цену.
Более понятные правила
В мае 2025 года поправки в закон снова разрешили иностранцам покупать больше одного объекта недвижимости, и во втором полугодии 2025 года активность на рынке частично оживилась.
С 11 мая 2026 года действует декрет-закон 63/2026. Он вводит десятилетний сертификат права пользования, систему лицензированных инвесторов-посредников и ограничение, согласно которому иностранцы могут купить не более 80% квартир в одном проекте. Рынок получает более ясные и формализованные правила. Более спокойный темп сделок в 2026 году заметнее всего в Искеле и Татлысу.
Как рассчитать доходность
Валовая доходность — хорошая отправная точка. Чтобы получить реалистичную картину дохода, вычтите из неё:
- вознаграждение управляющего или оператора аренды,
- плату за обслуживание комплекса,
- периоды без арендатора — краткосрочная аренда сезонна, а учебный год длится не двенадцать месяцев,
- мебель и износ,
- страхование,
- налог на доход от аренды — при зарегистрированном договоре это налог, удерживаемый у источника («stopaj»).
Чистая доходность поэтому ниже валовой; насколько — зависит от конкретной квартиры и способа сдачи. Сравнивая предложения, сопоставляйте одинаковые показатели: валовую доходность с валовой, долгосрочную аренду с долгосрочной, фунты с фунтами. Такой расчёт можно честно сравнить с любым предложением. Среднее значение индекса носит ориентировочный характер — доходность конкретной квартиры зависит от расположения, состояния, цены покупки и способа сдачи.
Расчёт для вашего объекта
Если вас заинтересовал конкретный объект, ROCKS GLOBAL с удовольствием подготовит для него расчёт валовой и чистой доходности при долгосрочной и краткосрочной аренде с чётко указанными допущениями. Это основа для вашего решения, а не инвестиционная рекомендация.
Источники: 101evler Real Estate Index (IV квартал 2024 года и региональный отчёт 2026 года), рыночные обзоры агентств недвижимости за 2026 год.
